A vueltas con la legislación y fiscalidad de los alquileres turísticos

El pasado 30 de diciembre, el Partido Socialista Obrero Español y Unidas Podemos firmaron un acuerdo que les hará socios del Gobierno si finalmente obtienen los apoyos políticos necesarios.
Dicho acuerdo contiene un paquete de medidas económicas, laborales y sociales, entre las que destaca la relativa a los alquileres turísticos: se establece que las comunidades de propietarios podrán establecer restricciones a este modelo de alquiler e incluso prohibirlo.

En este contexto, quizás sea un buen momento para recordar cómo se encuentra actualmente la legislación y fiscalidad de los contratos de arrendamiento tradicional y turístico.

Legislación de los diferentes contratos de arrendamiento

La legislación que regula los alquileres tradicionales (alquiler de vivienda habitual o alquiler de temporada) es diferente a la aplicable a los apartamentos turísticos. Mientras que para los alquileres tradicionales existe una normativa estatal consolidada (la “Ley de Arrendamientos Urbanos” aprobada en el 1994), la regulación de los alquileres turísticos es competencia de cada una de las comunidades autónomas donde esté situado el inmueble.

Esta situación hace que exista una cierta inseguridad jurídica respecto de la regulación de los alquileres turísticos, ya que cada territorio puede aplicar una normativa diferente, produciéndose así una especie de galimatías legal. Asimismo, a pesar de que cada comunidad autónoma es competente para aplicar su propia normativa, este tipo de alquileres también pueden ser regulados en parte por una normativa estatal. Tal es así que, tal y como se ha comentado, el PSOE y Unidas Podemos han pactado nuevas restricciones para este tipo de viviendas.

A continuación, se recoge de forma breve los diferentes contratos de alquiler y así como sus características:

Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: la finalidad del contrato es el alquiler de una vivienda al arrendatario de forma permanente. La regulación de dicho contrato está basada en las disposiciones recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo uno de los temas más controvertidos la duración del contrato.
La duración del contrato es libremente pactada entre las partes, pero si ésta es inferior a cinco años, o inferior a siete si el arrendador es una persona jurídica, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Es decir, si el plazo pactado es inferior a cinco (o siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta el cumplimiento del plazo mínimo, salvo oposición a dicha prórroga por el arrendatario.

Dicha norma cuenta con solo una excepción: cuando haya transcurrido el primer año de duración del contrato, no procederá la prórroga obligatoria cuando se haga constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

De acuerdo con lo anterior, en la medida en que el arrendador no justifique que va a convertir dicho inmueble en su vivienda habitual (para él o para sus familiares), el arrendatario tendrá derecho a disfrutar del inmueble durante al menos, 5 años. Esta norma hace que los arrendadores de inmuebles se piensen dos veces el destinar un inmueble al alquiler de vivienda ya que esto puede suponer no disponer del inmueble en una larga temporada, salvo que se tenga en mente convertir dicho inmueble en su propia vivienda habitual.

• Contrato de arrendamiento de temporada: como su propio nombre indica, se trata de un contrato cuya finalidad es un alquiler transitorio o temporal. Este tipo de contrato también se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero se establecen menos obligaciones que las estipuladas para el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, quedando la mayoría de los elementos a disposición del acuerdo entre las partes contratantes.

Lo que sí que se establece por la Ley de Arrendamientos Urbanos es que en este tipo de contratos es necesario que el arrendatario pague una fianza de dos meses (para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se establece solo un mes de fianza).

Dado que este tipo de contratos no cuentan con tanta regulación como los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, dan, por un lado, cierta flexibilidad al arrendador (el arrendador no tiene que mantener al arrendatario durante al menos cinco años) pero, por otro lado, la falta de regulación puede suponer cierta inseguridad.

• Contrato de arrendamiento turístico: a diferencia de los dos tipos de contratos anteriores, este tipo de contratos, tal y como se ha comentado al inicio de este apartado, no se encuentran regulados bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciéndose una regulación autonómica para estos arrendamientos. La exclusión de estos contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos fue introducida por el legislador en el año 2013, al establecerse lo siguiente: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: …e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Asimismo, en este tipo de contratos, se presta un servicio complementario propios de los establecimientos hoteleros, tales como, limpieza, recepción, etc.

Fiscalidad de los diferentes contratos de arrendamiento

El arrendamiento de un bien inmueble tendrá diferentes consecuencias fiscales dependiendo de las características del alquiler. A este respecto, los impactos fiscales del arrendamiento en función del tipo de alquiler1 son los siguientes:

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: los ingresos que obtenga el arrendador por el alquiler de vivienda tendrán la consideración de “rendimientos de capital inmobiliario” en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, “IRPF”). La consideración de este ingreso como “rendimiento de capital inmobiliario” supondrá que el arrendador incluirá dicho rendimiento en la base imponible general del impuesto, tributando a un tipo progresivo.

Los rendimientos obtenidos podrán ser aminorados por los gastos incurridos para la obtención de los ingresos y la amortización del inmueble. La normativa del IRPF enumera los siguientes gastos que entiende que son necesarios para la obtención de los rendimientos:

o Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. Estos gastos no pueden exceder la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

o Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.

o Los saldos de dudoso cobro en determinados casos.

o Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de
servicios personales.

En relación con la deducción de gastos, se ha de tener en cuenta que se prorratearan por el tiempo en el que el inmueble ha estado alquilado (por ejemplo, el importe del IBI podrá ser deducido, pero solo por los meses en los que el inmueble haya estado alquilado).
Una vez deducidos los gastos, dado que el inmueble se destinaría a ser la vivienda habitual, el rendimiento restante podrá ser reducido en un 60%.

A continuación, se recoge un sencillo ejemplo:

Roberto ha alquilado un inmueble como vivienda habitual por un periodo de 8 meses, habiendo obtenido 12.000 euros. Los gastos que ha tenido que pagar por el inmueble son los siguientes:

1. Seguro del inmueble: 300€.
2. Intereses de préstamo hipotecario: 2.000€.

1 Para el siguiente análisis, se asume que para el alquiler de vivienda habitual y el de temporada, el arrendador se limita a la mera puesta a disposición del inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera ni que se ejerza una actividad económica por su cuenta, con una persona contratada para estos efectos.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles:300€.
4. Tasas de basuras:100€.
5. Gastos de comunidad:2.200€.
6. Pintura de las paredes del inmueble por desperfectos realizados por el inquilino:430€.

 

Como se puede observar, los gastos han sido prorrateados por los meses que el inmueble ha estado alquilado (8 meses sobre 12). Asimismo, el rendimiento neto se reduce en un 60%, ya que el inmueble se destina a la vivienda habitual del arrendatario. De acuerdo con lo anterior, el rendimiento neto a consignar en la declaración del IRPF será 2.778,67 euros y le será de aplicación el tipo de gravamen correspondiente.

Por otro lado, en cuanto al Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, “IVA”), dado que el inmueble se destinaría al alquiler de vivienda habitual, se encontraría exento del impuesto, estando en su caso el arrendatario obligado a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Contrato de arrendamiento de temporada: la fiscalidad es identifica a la recogida en el punto anterior para los “contratos de arrendamiento de vivienda habitual” solo que no es aplicable la reducción del 60%. Es decir, el rendimiento obtenido tendrá la consideración de “rendimiento de capital inmobiliario”, se pueden deducir los gastos relacionados con el alquiler, pero se tributará por el 100% del rendimiento neto.
En cuanto al IVA, el alquiler también se encontrará exento como norma general.

Contrato de arrendamiento turístico: si damos por supuesto que bajo este tipo de contratos se prestan unos servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza, lavandería,) los ingresos obtenidos tendrán la calificación de “rendimientos de actividades económicas” en el IRPF.
En el caso de que este tipo de servicios complementarios no se prestasen, los ingresos obtenidos tendrían la naturaleza de “rendimientos de capital inmobiliario”, siendo la tributación la descrita para los “contratos de arrendamiento de temporada”.

La consideración de los ingresos como “rendimientos de actividades económicas” no supone una gran diferencia respecto a que tengan la consideración de “rendimientos de capital inmobiliario” a efectos del IRPF (si acaso, que se considere una actividad económica puede ser más beneficioso ya que se permite una mayor deducción de gastos por lo general).
No obstante, el que se presten unos servicios complementarios sí que tiene su incidencia en el IVA y en el Impuesto de Actividades Económicas.

En cuanto al IVA, el arrendamiento del inmueble estará sujeto al impuesto a un tipo del 10% y el arrendador deberá darse de alta en el IAE en el epígrafe “685: Alojamientos turísticos extrahoteleros”.

En el caso de que el arrendador sea una persona física, se encontrará exenta del IAE, pero si el arrendador es una empresa, tendrá que pagar por este impuesto si se dan ciertas circunstancias (básicamente, a partir del tercer año en el que ejerza la actividad, si su cifra de negocios es superior a 1 millón de euros, deberá pagar este impuesto).

Por último, se ha destacar que, en este tipo de alquileres, la empresa que intermedia entre el arrendador y arrendatario ha de presentar el modelo 179 ante la Agencia Tributaria, por lo que cuando el arrendador vaya a efectuar su declaración del IRPF, Hacienda será conocedora de toda la información suministrada previamente por la empresa intermediadora.

Se recoge a continuación una tabla en la que se recogen las diferencias entre un alquiler turístico con servicios complementarios y sin servicios complementarios:

 


Javier Percaz Ilundáin Enero 2020